Taşınmaz Alım-Satımı Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir işletme sahibi veya bir birey olarak herkes bir taşınmaz sahibi olmak ister ve bunun için önemli uğraşlar verir. Bir dükkâna, büroya ya da fabrika binasına her ay kira ve stopaj ödemek kolay bir şey değildir. Bu nedenle kimimiz bütün birikimini bu işe kullanır, kimimiz de uzun zamana yayılan kredi borçları altına girer. Bu nedenle yasa koyucu, maddi açıdan bu kadar değerli olan taşınmazın, mülkiyetini edinme şeklini özel şarta bağlamıştır.

Hukuken bir taşınmaz alım satımının doğabilmesi için ve mülkiyet hakkının kazanılması için iki usul ön görülmüştür

Buna göre, asıl olan tapu müdürlüğünde, tapu memuru huzurunda, tapu senedi tanzim edilerek mülkiyetin kazanılmasıdır. Taraflar veya vekilleri tapu memuru huzurunda hazır bulunur ve burada yapılan resmi işlemle taşınmaz mülkiyeti edinilir ve tapu senedi alınır. Asıl olan alım-satım şekli budur. Ancak taraflar, o an için tapu müdürlüğüne gidemiyorlarsa veya daha sonra gitmek istiyorlarsa, noter huzurunda noter marifetiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de yapabilirler.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmeye düşülen şartların gerçekleşmesi halinde alıcıya tapunun devir alınması hakkını verir. Bu noktada satıcı, tapuyu devir etmekten kaçınsa dahi sözleşme, mahkeme kanalı ile tapunun alıcı adına tescilini sağlar. Bu sözleşmeyi yaparken dikkat edilecek en önemli husus ise sözleşmeye mutlak surette tapuya şerh düşülmesi kavramının koyulmasıdır.

Sözleşme tanziminden sonra, en kısa sürede bu sözleşmeyi tapuya götürerek tapu kaydına şerh düşülmelidir

Aksi takdirde, sözleşmeden sonra tapu memuru huzurunda satıcının başka alıcılarla gerçekleştireceği başka bir satış, sözleşmeyle doğan hakkı bertaraf edebilir, ancak satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh düşülürse, tapuda satış kime yapılırsa yapılsın, sözleşme alıcısı şartların gerçekleşmesi halinde tapu kaydının kendi adına tescilini isteyebilir, zira tapudaki şerh herkese karşı ileri sürülebilir. İşte uygulamada sıkça görülen sıkıntıların başında bu satış usulüne uyulmadan satışların yapılmasıdır. Öyle ki taraflar kendi aralarında ve de birkaç şahit huzurunda bir sözleşme düzenleyerek alım satım yapmaktadırlar ve tapu satışının gerçekleştiğini düşünmektedirler. Ancak bu tür sözleşmeler alıcısı için hiçbir surette taşınmaz mülkiyetini edinme hakkı sağlamaz.

Bu sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davası kabul edilmez

Zira taşınmaz satışı şekle bağlandığından ve bu konuda kişilere serbestlik hakkı tanınmadığından, şekle aykırı yapılan bütün sözleşmeler geçersizdir. Ancak bu tür sözleşmelerin geçersiz olması nedeniyle, alıcının yapılan alım karşısında verdiği bedel yanmakta mıdır? Hayır. Bu durumda sözleşme geçersiz olduğundan, bir başka deyişle bu sözleşmeler taşınmazın mülkiyet hakkını alıcıya veremediğinden, sözleşmeye dayanılarak satıcıya verilen bedeller ve taahhütler de geçersiz olur. Satıcı bu geçersiz sözleşme kapsamında almış olduğu bedelin tamamını alıcıya ödemek zorundadır. Aksi takdirde yasal yollarla bu bedeli almak mümkündür. Ancak bu yol uzun ve yorucu bir yoldur. En iyisi, uzun ve yorucu yollarla çıkmak yerine işi sağlama alarak, kanunda öngörülen şekil ve şartlara uymaktır.

Av. Halit Taygün